如何形容3、4月的天津楼市？
昨天徐主编沉思片刻，说出4个字——木三棉四。
我说，连铜铁都不配了吗？
徐主编说，实在找不出比铁更便宜的金属了……
的确，天津新房连着两个月成交量只有60多万平米，相比去年每月，至少打6折。
当然，可以归结为——疫情阻挠了天津楼市的飞黄腾达。
毕竟如今“万物皆可因疫情”。
但凭敏感的神经，已隐约看到天津楼市正在发生“革命性的地壳运动”。
楼市生态系统的参数变了，注定导出的程序不一样。
刚出炉的4月板块排名，更坐实了这一趋势。
新生态1：楼市本地化
改善就像喝了老白干，劲头十足。
这状态不是一天两天，苗头去年就出现了，始终在提醒大家。
4月板块排名，中心商务区、新梅江竟然蹿到2、4名。
把环城两大流量板块海教园、精武镇挤进了倒数。
我歪头看了眼徐主编：“你代言这俩板块，真争气！”
津城和滨城最具改善属性的两大板块，成了楼市扛把子。
天津楼市2017年以来，一直刚需为王，板块TOP5少不了京津新城、南湖……
但从2021年开始，改善板块碾上来了。
今年，彻底颠覆，改善为王。
新梅江的天津瑞府、中海天空之镜……高价盘单月能成交四五十套。
足以定性：在焦灼的楼市中，改善人群愿意出手。
中心商务区成交量最高的是万科大都会，均价也最高。
旭辉滨海江来签约32套，年轻的改善更认可。
看看签约均价，必须承认，去年年底，有改善买房人真抄到了底。
比如天津瑞府，去年有群友3.1万/平米买到142平米，位置确实挡光，但这价格今年不再有，二期比一期总价贵10-20万。
中海天空之镜签约均价4.2万/平米，100、110平米小户型也没有去年3.8万/平米的单价了。
此外，前十名的静海镇、宝坻城南，也都属于地缘改善。
楼市本地化越来越明显，改善人群需要主动一些。
因为市场一直在消化库存（详情），今年没什么好机会再去捡漏。
新生态2：刚需萎缩
“谁说刚需盘没人买？团泊东、天嘉湖不都上榜了吗？”
没错，这俩板块4月排名第3和第8，成交量还可以。
天津的刚需盘，两类客群：本地刚需+新天津人。
团泊东虽上榜，但成交结构发生变化，新天津人比例越来越少。
富力新城是谁啊？一个月不卖200套都睡不着觉的主儿，4月只签约71套。
消失的成交，来自新天津人。
反而，绿城桃李春风、星河领域这类偏改善的盘，成交量有起色。
问了我们胡同的静海老刘，他说：
“静海也不是都买的起城里，钱不够会被挤到团泊东”。
你看，连失去新天津人的团泊东，都开始本地化了。
天嘉湖签约量较高的是中海国际公园城，70套。
更多是城镇化，八里台的年轻人是主要客群。
团泊东和天嘉湖，曾经是新天津人的主战场，像打了玻尿酸似的。
便宜、落户、高考，三件套。
天津高考“三年学籍”，叠加清理违规落户，震慑力很强。
新天津人总量不足，很多板块折戟沉沙。
大张庄，4月8个盘在售，7个成交量不超10套。
中梁津门首府、金侨瑞公馆，也就签约3、5套，已经不能用惨烈来形容了。
咸水沽都排到20名，富力又一城才签约53套。
南站商务区两个盘，签约量才个位数。
反而张家窝的中骏雍景府、融侨方圆成交量上来了，基本是“窝内改善”。
天津“刚需萎缩”，的确与疫情有关，外地人尤其是北漂来不了。
但这不是全部原因。
对于楼市来说，“新天津人的红利”逐渐消失，将成为常态。
喊很久的“板块大洗牌”，今年才真正出现。
落户板块下沉，本地人愿意买的板块上升，一场巨大的地壳运动来了。
大浪淘沙后，筛出来的新天津人，都要拼中考。
4月，空港排名第5，海教园排名第8。
这是唯二能让新天津人all in的板块，全凭“教育绝招”。
绿城桂语听蘭4月签约55套，拉高了空港的成交量。
海教园签约量最高的还是中海锦城，现房优势无限放大。
签约均价可真不低，2.3万/平米，没有毛坯房源，只能买精装。
连仁恒海和院都能签约16套，130平米以上的签约了12套。
似乎在海教园都闻到了改善的气息。
精武镇4月表现不如人意，才排名第10。
这个成绩对于经常考前3名的学霸来说，就算不及格了。
宾水西也是北漂目标之一，北京疫情对它有影响。
现在看到的成交量，几乎都是市区外溢。
宾水西毕竟也卖一年多了，南开外溢消化差不多了。
如果后续新天津人跟不上，宾水西的量不会走太猛。
3、4月，天津楼市的成交量，几乎代表了本地人的购买力。
也就是说，如果没有新天津人，天津一个月新房也就60万平米的量。
这是卸了妆、断了外援的实打实的容量。
当然，疫情结束后，还会有新天津人来买房。
但要承认，由于去年高考新政、今年清理违规落户，绝对达不到以往的量了。
楼市本地化后，成交量必然萎缩，板块供需要重新审视。
在天津，影响购房决策的，不再仅仅是政策了。
